Immobilien

Für viele ist der Kauf einer Immobilie ein bedeutsames Ereignis im Leben. Ist erst einmal das Traumhaus gefunden, ist der nächste Schritt der Gang zum Notar, denn

  • bei einem Grundstückskauf ist sehr viel zu beachten und zu regeln, z.B. die Modalitäten der Kaufpreiszahlung und der Übergabe
  • es stellt sich für Verkäufer und Käufer die gleiche Frage: Wie kann ich meine Interessen rechtlich bestmöglich absichern lassen?
  • für einen Grundstückskaufvertrag ist die notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben

Es gibt viele Fallstricke – umso wichtiger ist es, einen Fachmann an der Seite zu haben und die Zusammenhänge zu kennen.

Kaufverträge über Grundstücke mit Häusern

„Wir wollen doch ein Haus kaufen und nicht ein Grundstück!? Wovon spricht der Notar da bloß?“ Rechtlich ist das Grundstück die Hauptsache und ein Gebäude nur wesentlicher Bestandteil. Hört sich seltsam an, ist aber für Juristen ganz alltäglich.

Wesentliche Inhalte des Vertrages sind

  • die persönlichen Daten von Verkäufer und Käufer,
  • die Bezeichnung und Beschreibung der Immobilie (Lage, Adresse, Flurstücksnummer sowie Art des Gebäudes und Nutzung),
  • der Kaufpreis und die Modalitäten der Kaufpreiszahlung und der Übergabe des Grundstücks.
Grundstücke mit Häusern kauft man häufig aus zweiter Hand. Nach dem Gesetz macht es keinen Unterschied, ob man ein neues Bauwerk oder ein gebrauchtes Gebäude kauft – der Verkäufer haftet grundsätzlich für alle Mängel und Fehler.

Das ist beim Kauf vom Bauträger vollkommen in Ordnung, wird aber von den Vertragsparteien bei gebrauchten Immobilien meist als überzogen angesehen. Deshalb ist es völlig üblich, dass die Haftung des Verkäufers für Sachmängel komplett ausgeschlossen wird. Es herrscht der Grundsatz „gekauft wie gesehen“. Umso wichtiger ist es für den Käufer, sich das Objekt seiner Wahl vor dem Kauf gründlich anzusehen, am besten mit jemandem, der sich damit auskennt.

Einschränkungen beim Ausschluss der Gewährleistung gibt es, wenn ein Unternehmer verkauft. Dieser muss zumindest für Schäden an wichtigen Rechtsgütern (Leben, körperliche Unversehrtheit, Gesundheit) einstehen. Und bei betrügerischen Absichten ist ein Haftungsausschluss sowieso unwirksam.

Ein Immonbilienkauf ist finanziell meist ein dicker Brocken, für den man eine Finanzierung durch eine Bank braucht. Wichtig ist zu wissen, dass der Käufer eines notariellen Grundstückskaufvertrages den vereinbarten Kaufpreis unter allen Umständen schuldet, auch wenn ihm mit der Finanzierung etwas dazwischengekommen ist. Es gibt für ihn kein gesetzliches Widerrufs- oder Rücktrittsrecht, falls er doch kein Geld auftreiben kann.

Darum sollte man sich unbedingt rechtzeitig vor dem Kauf um die Finanzierung kümmern. Häufig wird die Bank eine Sicherheit durch Eintragung einer Grundschuld fordern, auch das sollte möglichst bis zum Notartermin geklärt sein. Verkäufer auf der anderen Seite haben ein legitimes Interesse daran zu prüfen, ob ihre künftigen Vertragspartner auch liquide sind. Sie verlangen häufig vor Vertragsschuss Nachweise.

Aber sollte man den Kreditvertrag schon abschließen, bevor der Kaufvertrag beim Notar besiegelt ist? Das kommt darauf an! Einerseits muss die Finanzierung stehen, wenn der Kauf unterschrieben wird. Auf der anderen Seite kann man nie wissen: vielleicht überlegt es sich der Verkäufer in letzter Minute noch anders, oder es kommt ein Todesfall oder ein anderes Hindernis dazwischen.

In der Praxis läuft es daher meist so:

  • Der Käufer klärt die Finanzierung und lässt sich von seiner Bank eine schriftliche Finanzierungszusage geben. Die ist für für die Bank eine bestimmte Zeit lang bindend, aber für den Kreditnehmer noch unverbindlich.
  • Dieses Dokument kann er vorab dem Verkäufer zeigen, um seine Liquidität nachzuweisen, und damit geht er in den Beurkundungstermin. Wenn die Unterlagen zur Grundschuldbestellung von der Bank bereits ausgehändigt wurden, kann er sie vorab beim Notar einreichen und die Grundschuld nach Beurkundung des Kaufvertrages gleich mit beurkunden lassen – das ist praktisch und beschleunigt die Abwicklung.
  • Nachdem der Kaufvertrag unterschieben ist, unterschreibt der Käufer auch den Kreditvertrag und schickt ihn an die Bank.
  • Im zeitlichen Zusammenhang bestellt er für die Bank als Sicherheit die Grundschuld – siehe oben.

Kaufverträge über unbebaute Grundstücke und Teilflächen

Kaufverträge über unbebaute Grundstücke wie Gartenflächen oder Ackerland sind meist einfacher als solche über Hausgrundstücke, entsprechen aber den selben Standards.

Eine Besonderheit ist der Kauf einer Grundstücksteilfläche. Denn hier ist kein bestimmtes Flurstück Objekt des Kaufvertrages, sondern ein Teilstück davon, welches in einen Plan eingezeichnet wird. Verkäufer und Käufer können einen solchen Kauf schon abschließen, bevor die zeitaufwendige Vermessung erfolgt ist – ein klarer Vorteil des Teilflächenkaufs.

Nach der Vermessung und Eintragung des neuen Flurstücks in das amtliche Kataster müssen allerdings Verkäufer und Käufer das Ergebnis der Vermessung beim Notar noch einmal bestätigen und die Auflassung erklären, was das Ganze etwas aufwendiger macht. Meist wird daher vor dem Kauf die Vermessung und Zergliederung des Grundstücks erledigt.

Wohnungseigentum

Eigentümer einer Wohnung sind in doppelter Hinsicht an der Immobilie beteiligt: sie sind alleinige Eigentümer ihrer Wohnräume (Sondereigentum) und zugleich Miteigentümer des Grundstücks und Gebäudes (Gemeinschaftseigentum).

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist neben der sorgfältigen Besichtigung auch wichtig, sich das Reglement der Wohnungseigentumsanlage anzusehen, z.B. Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Sammlung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung, Sonderumlagen, Vertrag mit der Hausverwaltung.
Aus einem Mehrfamilienhaus kann durch notarielle Teilungserklärung eine Wohnungseigentumsanlage gemacht werden. Dann wird für jede Wohnung beim Grundbuchamt ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, in das die individuellen Eigentümer eingetragen werden. Jede Eigentumswohnung ist dann für sich verkäuflich und kann vererbt werden. Diese Aufteilung ist ab zwei Wohnungseigentumseinheiten möglich, also auch bei Zweifamilienhäusern. Aber selbst wenn sich die Wohnungen nicht im selben Gebäude befinden, ist die Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) oft eine clevere Lösung, um Grundstückszergliederungen zu vermeiden. Ein gutes Beispiel ist ein ehemaliger Bauernhof mit zwei Häusern: hier bietet sich das Konzept mit dem Hof als Gemeinschaftseigentum und jedem Haus als Sondereigentumseinheit gut an.

Kauf vom Bauträger

Bauträger bieten die schlüsselfertige Errichtung von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen an. Verkauft wird ein Grundstück nebst der Bauleistung. Der gesamte Vertrag wird notariell beurkundet, und folgende Punkte sind im einzelnen geregelt:

  • um welches Grundstück es sich handelt
  • welche Bauleistungen erbracht werden müssen
  • wann das Objekt fertiggestellt ist
  • wann und in welchen Teilzahlungen der Kaufpreis zu entrichten ist
  • welche Rechte dem Käufer bei Mängeln zustehen
  • welche Sicherheit der Käufer im Falle der Insolvenz des Bauträgers hat

Beim Kauf vom Bauträger kommt die Bedeutung des Notars im Sinne des Verbraucherschutzes besonders zum Ausdruck: Er garantiert eine ausgewogene Vertragsgestaltung nach den gesetzlichen Vorgaben und stellt dem Käufer den Vertragstext direkt und mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung, damit dieser genügend Zeit zur Prüfung und Überlegung hat.